LMNP en second marché
LMNP en second marché : investissez dans une résidence gérée déjà exploitée
Le LMNP en second marché permet d’investir dans des logements meublés déjà existants au sein de résidences gérées. Ce type d’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) offre une solution clé en main pour percevoir des revenus locatifs tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Il s’agit d’un investissement particulièrement apprécié pour sa visibilité, sa simplicité de gestion et ses revenus potentiellement immédiats.
Qu’est-ce que le LMNP en second marché ?
Le LMNP en second marché concerne l’acquisition de biens immobiliers déjà exploités dans des résidences avec services. Ces logements sont généralement situés dans :
- Résidences étudiantes
- Résidences seniors
- Résidences de tourisme
- Résidences d’affaires
- Résidences EHPAD
Ces biens sont intégrés à des immeubles spécialement conçus pour la location meublée avec services.
Comment fonctionne le LMNP en second marché ?
Les revenus issus de la location meublée non professionnelle géré en second marché sont imposés dans la catégorie des BIC et le propriétaire bénéficie de la TVA récupérable.
Logements anciens dans des résidences avec services. Immeubles conçus spécifiquement pour l’activité qui y sera exercée (résidences étudiantes, tourismes, affaires, seniors ou EHPAD). L’investisseur perçoit des loyers issus d’une société d’exploitation, ce qui permet :
- Une gestion simplifiée
- Un locataire unique
- Une visibilité sur les revenus
Les avantages du LMNP en second marché
• Des budgets accessibles
• Des rendements performants, optimisés
• Des revenus immédiats
• Une visibilité sur l’investissement
• Un revenu immédiat et défiscalisé (entièrement ou partiellement)
Le second marché permet d’investir à des prix souvent plus abordables que le neuf. Le bien étant déjà exploité, les loyers peuvent être perçus rapidement. Les performances locatives sont déjà connues, ce qui facilite l’analyse du rendement. L’exploitation est assurée par une société unique via un bail commercial. Les résidences gérées offrent souvent des rendements attractifs et stables.
Amortissement du bien, le régime LMNP permet d’amortir le bien immobilier, le mobilier, les frais d’acquisition. Ce mécanisme permet de réduire fortement, voire neutraliser, la fiscalité sur les loyers.
Les avantages fiscaux
• Les revenus issus de la location meublée non professionnelle sont imposés dans une catégorie spécifique (BIC).
• Récupération de la TVA pour les résidences gérées offrant 3 des 4 services, régis par le code des impôts.
• Amortissement de l’investissement permettant de neutraliser tout ou partie des recettes dans le bilan comptable. Le propriétaire sera peu ou voire pas fiscalisé sur les loyers perçus.
• Pas de soucis de gestion : le propriétaire a un seul locataire unique sur la période définie dans le bail commercial
• Le locataire est une société à but lucratif, contrairement à de la location traditionnelle en direct, il sera plus facile pour le propriétaire de faire valoir ses droits
Les conditions à respecter pour investir en LMNP
• Le bien doit respecter certaines conditions : les notions de logement meublé et de résidence avec services sont clairement définies par la jurisprudence.
• Le logement doit être loué en meublé et pour un usage d’habitation.
• Le propriétaire-bailleur ne doit pas exercer cette activité à titre professionnel : les recettes perçues par l’activité de LMNP doivent être inférieures à 23 000 € par an et représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal
Pourquoi investir en LMNP ? LMNP Micro-BIC ou régime réel ?
Les loyers perçus sont soumis au régime d’imposition sur les BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux). Ce sont les bénéfices que vous réalisez qui peuvent être imposés :
• Soit au régime Micro-BIC (régime simple du loueur meublé). Si vos recettes n’excèdent pas 77 700 € / an, vous pouvez opter pour le régime Micro-BIC et vous bénéficiez ainsi d’un abattement forfaitaire de 50% (incluant l’amortissement du bien). Le propriétaire LMNP soumis au régime micro BIC peut formuler une option pour basculer au régime du réel simplifié.
• Soit au réel : Au delà de 77 700 € / an, vous basculez automatiquement au régime LMNP au réel avec déduction réelle des charges, des intérêts d’emprunts, des frais et de l’amortissement. L’accompagnement par un expert-comptable est fortement recommandé pour éviter tout risque d’erreur et sécuriser les déclarations fiscales du Loueur en Meublé. Si le comptable est adhérent CGA cela permet également de bénéficier sous certaines conditions d’une réduction d’impôt des 2/3 des frais de comptabilité dans la limite de 915 euros.
Durée d’amortissement en LMNP réel
La spécificité principale du régime réel est de pouvoir amortir votre actif en plus d’amortir vos grosses dépenses. L’amortissement est une dépréciation comptable qui va s’imputer sur vos loyers comme dépense « fictive » chaque année. On parle de dépense fictive car vous n’allez pas réellement la décaisser, elle va simplement s’imputer au revenu et donc diminuer votre base imposable. En ordre de grandeur vous allez pouvoir amortir 85% de la valeur du bien sur une durée indicative de 20 à 30 ans.
Pourquoi investir en LMNP en second marché avec Keller Invest ?
Keller Invest vous accompagne dans la sélection et l’analyse de votre investissement :
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