Dispositif Bail réel solidaire (BRS) : accéder à la propriété à prix réduit
Devenir propriétaire de sa résidence principale grâce au bail réel solidaire.
Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant permettant de devenir propriétaire de sa résidence principale à prix réduit. Il repose sur la dissociation entre le foncier et le bâti, ce qui permet de diminuer fortement le coût d’acquisition. Ce mécanisme est destiné aux ménages aux revenus modestes ou intermédiaires souhaitant accéder à la propriété dans des zones immobilières tendues.
Le BRS permet d’acheter uniquement le logement, tandis que le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), contre une redevance mensuelle modique.
Devenir propriétaire même avec des revenus modestes
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif innovant créé en 2017 pour faciliter l’accès à la propriété pour les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires. Il repose sur la dissociation de la propriété du foncier et du bâti : l’acheteur devient propriétaire du logement, mais loue le terrain sur lequel il est construit à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), à un prix modique.
Cette formule permet de réduire le coût d’acquisition du logement, le rendant ainsi plus accessible. Le Bail Réel Solidaire est une solution innovante et efficace pour permettre à des ménages aux revenus modestes d’accéder à la propriété dans des zones où l’immobilier est particulièrement cher. Il combine avantageusement réduction des coûts d’acquisition, sécurisation de l’accession et fiscalité avantageuse, tout en imposant certaines contraintes qui visent à préserver l’accessibilité du logement dans la durée.
L’éligibilité au dispositif a été élargie au 1er janvier 2024, pour être accessible à un plus grand nombre de ménages français
souhaitant accéder à la propriété.
Éligibilité et types de logements concernés
Le BRS s’applique à l’achat de logements neufs ou anciens dans les zones où le marché immobilier est tendu, mais il est principalement utilisé pour les logements neufs. Les logements concernés doivent être des résidences principales, les projets de réhabilitation ou de construction neuve peuvent également en bénéficier.
Conditions d’accès au bail réel solidaire
L’accès au BRS est soumis à des conditions de ressources, variant selon la composition du ménage et la zone géographique. Les plafonds de ressources sont alignés sur ceux du prêt social location-accession (PSLA), ce qui garantit que le dispositif bénéficie aux ménages qui en ont le plus besoin. Les acheteurs doivent s’engager à faire du logement leur résidence principale et ne peuvent pas dépasser un certain niveau de revenu annuel.
Réglementation et fonctionnement du BRS
Le BRS est encadré par des dispositions légales strictes, visant à sécuriser l’acquéreur tout en garantissant la pérennité du parc de logements accessibles. Les contrats sont signés pour une durée maximale de 99 ans et sont renouvelables, offrant une stabilité à long terme aux propriétaires.
• Revente encadrée : Le prix de revente est plafonné, ce qui limite les plus-values en cas de vente.
• Redevance foncière : Les propriétaires doivent verser une redevance mensuelle à l’OFS pour la location du terrain, bien que celle-ci soit généralement faible.
• Obligation de résidence principale : Le bien ne peut être ni loué ni utilisé comme résidence secondaire.
Les avantages du bail réel solidaire
Le BRS constitue une solution d’accession sociale à la propriété permettant de réduire fortement le coût d’achat tout en sécurisant la revente du bien dans le temps.
• Prix d’achat réduit : En dissociant le foncier du bâti, le prix d’acquisition est diminué de manière significative, rendant l’achat plus accessible.
• Sécurisation de l’accession : Le BRS est un dispositif pérenne qui garantit la revente du bien à un prix encadré, permettant de maintenir l’accessibilité dans le temps. L’organisme foncier solidaire s’engage a racheter lui-même le logement si son propriétaire ne trouve pas de repreneur.
• Fiscalité avantageuse : Les acheteurs en BRS bénéficient d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %.
• Frais de notaire réduits.
• Cumul possible avec le PTZ (prêt à taux zéro) pour les primoaccédants qui y sont éligibles.
• Abattement de la taxe foncière dans certaines communes.
Plafonds de ressources par zone géographique
* barèmes applicables en 2025 sur revenu fiscal N-2
| Composition du foyer | Paris et communes limitrophes | Ile de France, hors Paris et communes limitrophes | Autres régions |
|---|---|---|---|
|
Personne seule |
38 508 € |
38 508 € |
33 479 € |
|
2 personnes |
57 555 € |
57 555 € |
44 710 € |
|
3 personnes |
75 447 € |
69 183 € |
53 766 € |
|
4 personnes |
90 078 € |
82 871 € |
64 910 € |
|
5 personnes |
107 173 € |
98 101 € |
76 357 € |
|
6 personnes |
120 598 € |
110 396 € |
86 055 € |
|
Par personne supplémentaire |
+ 13 440 € |
+ 12 301 € |
+ 9 599 € |
Transmission et revente d’un logement en BRS
Un logement acquis en BRS peut être transmis à des héritiers, soit pour l’habiter eux-mêmes s’ils respectent les mêmes conditions de ressources, soit pour le revendre.
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