Loyers impayés, comment se protéger ?
Loyers impayés : comment protéger son investissement locatif ?
Souscrire une assurance loyers impayés est la solution idéale pour sécuriser vos revenus locatifs et louer votre bien immobilier l’esprit serein. Le propriétaire qui souhaite mettre en location un bien immobilier est souvent inquiet à l’idée que le locataire ne soit pas en mesure de payer son loyer pendant toute la durée du bail.
Si cette inquiétude des bailleurs est bien réelle, en raison notamment des conséquences catastrophiques que peut entraîner l’absence de paiement des loyers par le locataire dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, à crédit, bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation (DENORMANDIE ou JEANBRUN par exemple), les données chiffrées relatives au contentieux locatif fournies par le ministère de la justice montrent que le nombre de contentieux reste tout de même faible.
Choisir un locataire solvable pour limiter le risque d’impayé
Quoi qu’il en soit sur le plan contentieux, le souhait du bailleur est d’éviter à tout prix d’avoir à recourir à une décision de justice pour obtenir le paiement des loyers.
En effet, un recours en justice est souvent synonyme de perte de temps et d’argent. Durant la procédure, le bailleur engage des frais tandis que les impayés s’accumulent dans un logement toujours occupé. De plus, le résultat n’est jamais garanti : si le locataire est insolvable, la dette ne sera jamais recouvrée.
Enfin, entre les délais de paiement accordés par le juge et une procédure d’expulsion longue et complexe, libérer le logement peut s’avérer extrêmement difficile.
Comment se protéger contre les loyers impayés ?
Ainsi, le bailleur doit se montrer précautionneux en amont pour éviter au maximum que le risque de non-paiement des loyers par son locataire ne se réalise.
La première des précautions à prendre en cette matière réside dans le choix d’un locataire solvable.
Pour ce faire, le bailleur ou son mandataire devra demander à celui-ci, et à sa caution le cas échéant, la transmission de certains documents permettant de connaître les différentes ressources du preneur et de sa caution éventuelle. En matière de baux à usage d’habitation principale et professionnel et d’habitation principale régis par la loi du 6 juillet 1989, au regard des abus commis par les bailleurs et leurs mandataires, le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 est venu fixer « la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution. »
Au-delà de l’attention portée au choix du locataire, le bailleur peut se prémunir contre le non-paiement des loyers soit en exigeant un cautionnement, soit en souscrivant une assurance dont l’objet est de couvrir le risque de loyers impayés.
Tout savoir sur la Garantie Loyers Impayés (GLI)
Que couvre la GLI ?
La Garantie des Loyers Impayés est une assurance qui couvre le propriétaire en cas de défaillance du locataire.
La GLI couvre :
- Le loyer et les charges
- Les dégradations locatives
- Les frais de procédure pour le recouvrement des impayés (avocat, huissier).
Cette assurance est souscrite par le propriétaire, au moment de la signature du bail. Les assurances acceptent aussi les souscriptions pour les locataires déjà en place, avec une période de carence de quelques mois : un sinistre survenant durant ce délai ne sera pas indemnisé.
Bon à savoir :
Les primes GLI sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers.
Des conditions strictes de ressources pour le locataire
Les assurances demandent généralement un taux d’effort du locataire inférieur à 35%. Cela veut dire que le locataire doit avoir des revenus supérieurs à 2,85 fois le montant du loyer. Les revenus à prendre en compte sont les salaires nets, les allocations logement et les allocations familiales (CAF/MSA). Par exemple pour un couple qui gagne en cumulé 2500€ par mois, le montant maximum du loyer + charges est de 2600 * 35% = 910€. Pour les locataires non éligible à la GLI, il faut demander de présenter un garant (caution solidaire).
Des clauses très strictes pour être remboursé
Dès le premier impayé, le propriétaire a 2 semaines pour relancer le locataire, puis 1 mois pour le mettre en demeure avec lettre recommandée. Dans la foulée de la mise en demeure, le propriétaire déclare le sinistre à l’assurance en envoyant un dossier complet :
- Déclaration de sinistre
- Dossier du locataire (fiche de renseignements, justificatifs de ressources…)
- Copie du bail et de l’état des lieux d’entrée
- Copie des lettres de relance et de mise en demeure
Le bail doit être conforme à la législation, et comporter une clause résolutoire, ainsi qu’une clause de solidarité pour les colocations. Un dossier préalable d’agrément est demandé par certaines assurances. L’agrément garantit la conformité du dossier du locataire avant le sinistre : pièces justificatives des ressources du locataire, fiche de renseignements…
A défaut, l’assureur peut refuser ou diminuer l’indemnisation.
Questions fréquentes sur l'assurance loyers impayés
A qui s’adresse la GLI ?
La GLI s’adresse aux bailleurs privés ayant signé un bail à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation à titre de résidence principale.
Ne peuvent pas être couvert :
- Les loyers résultant d’un bail commercial ou d’un bail (uniquement) professionnel ;
- Les locations saisonnières et les logements de fonction ;
- Le logement logements ne répondant pas aux normes de locations, autrement dit, les logement non décent.
De plus, les compagnies d’assurance appliquent généralement des plafonds concernant les loyers qu’elle accepte de prendre en charge.
Quelles sont les conditions pour souscrire une assurance loyer impayé (GLI) ?
Les critères communs : le locataire doit justifier de revenus nets supérieurs à 2,85 ou 3 fois le loyer charges comprises, d’un emploi en CDI (hors période d’essai) ou d’une activité indépendante stable depuis au moins 3 ans. Les étudiants et apprentis sont généralement exclus de la GLI standard mais peuvent bénéficier de la garantie Visale.
Quel est le coût moyen d'une assurance loyer impayé ?
La prime représente entre 2,5 % et 4 % du loyer charges comprises par mois. Pour un loyer de 600 € charges comprises, cela représente entre 15 € et 24 € par mois. La GLI est déductible des revenus fonciers pour les propriétaires au régime réel d’imposition.
Peut-on cumuler un garant et une GLI ?
Depuis la loi Boutin, si le bailleur souscrit une assurance loyers impayés, il ne sera alors pas en droit de demander au locataire un garant. Un garant est celui qui est tenu d’une garantie. Une garantie est selon le lexique des termes juridiques le moyen juridique permettant de garantir le créancier contre le risque d’insolvabilité du débiteur.
En cas de contrat de bail, le garant est donc celui qui s’engage à payer les dettes locatives en cas de défaillance du locataire. Dans le cadre de la souscription d’une assurance loyers impayés, l’assureur est alors le seul garant du paiement des loyers.
Sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti, dans ce cas il sera possible de souscrire une GLI et de demander un garant.
Peut-on cumuler une garantie Visale et une GLI ?
La garantie Visale consiste en un cautionnement accordé au locataire par Action logement.
Ce dispositif s’adresse aux personnes qui ne seraient pas dans la possibilité de fournir une caution par leurs propres moyens (parents, amis, etc.) afin de leur permettre de prendre à bail un logement lorsqu’une telle caution est exigée par le bailleur (sous réserve que ce dernier accepte d’adhérer au dispositif).
Lorsque le bailleur accepte de recourir à ce mécanisme de cautionnement, il lui est interdit de demander l’engagement d’une autre caution ou de souscrire une assurance en couverture des loyers impayés. Le bailleur ne peut pas cumuler : s’il a souscrit une assurance GLI ou que le locataire lui a fournit une autre caution, le bail ne sera pas éligible à la garantie Visale.
Que couvre une assurance GLI en cas d'impayé ?
L’ assurance GLI couvre généralement :
Les loyers impayés
La GLI assure le bailleur en cas de non-paiement par le locataire des loyers, charges comprises. Le terme « loyer » doit ici être considéré dans un sens extensif : en effet, l’assurance couvre également le non-paiement des indemnités d’occupation (terme juridique approprié lorsque la personne occupe l’immeuble en dehors de tout contrat de bail : cela peut être le cas, par exemple, lorsque le locataire a donné congé, mais n’a pas quitté les lieux à la date prévue).
Les détériorations et dégradations
Les détériorations et dégradations de l’immeuble non couvertes par le dépôt de garantie : en effet, certaines détériorations ou dégradations de l’immeuble ne peuvent pas être mises à la charge du locataire, notamment lorsque leur cause provient de la vétusté de l’immeuble.
Les frais de procédure
Les frais de justice engagés envers le locataire afin de récupérer les loyers impayés ou d’obtenir réparation suite à des dégradations ou détériorations de l’immeuble loué.
A quel moment peut-on souscrire ?
La souscription d’une GLI peut être effectuée dès le début du bail, mais également en cours de contrat.
Souscription d’une GLI au début du bail : l’assureur va demander au bailleur la transmission de documents (qui varient en fonction de l’assureur) afin de prouver que le locataire respecte un seuil de ressources déterminé attestant de sa solvabilité (en général un revenu net global d’au moins 3 fois le montant du loyer à garantir ; étant précisé que lorsque le locataire est étudiant ou en alternance, le bailleur peut exiger une caution qui devra, elle aussi, justifier de ses ressources) ;
Souscription d’une GLI en cours de bail : pour cela, le bailleur doit justifier que son locataire n’a pas de loyers impayés depuis une certaine période (6 ou 12 mois selon les contrats) et fournir le dossier constitué par ce dernier lors de la signature du bail.
Les assurances demandent généralement un taux d’effort du locataire inférieur à 35%. Cela veut dire que le locataire doit avoir des revenus supérieurs à 2,85 fois le montant du loyer. Les revenus à prendre en compte sont les salaires nets, les allocations logement et les allocations familiales (CAF/MSA). Par exemple pour un couple qui gagne en cumulé 2500€ par mois, le montant maximum du loyer + charges est de 2600 * 35% = 910€. Pour les locataires non éligible à la GLI, il faut demander de présenter un garant (caution solidaire).
Comment fonctionne la demande d’indemnisation ?
Afin que l’assureur prenne en compte le sinistre, le bailleur doit respecter un certain formalisme. En cas d’impayé, le bailleur devra dans un premier temps adresser au locataire un courrier de relance puis une mise en demeure.
Si suite à cela, les loyers ne sont toujours pas payés, le bailleur pourra alors transmettre une demande à l’assureur, il faudra néanmoins respecter le délai contractuellement établi. Afin que la demande de prise en charge par l’assurance ne soit pas vaine, le bailleur doit respecter un délai précis et mettre en œuvre des actions prédéfinies. Il faut dans toutes les hypothèses prévenir l’assurance du premier impayé. Généralement, l’assurance verse les sommes dues à partir du troisième mois du premier impayé.
Il existe un délai de carence dans les cas où une telle assurance est souscrite sur un bien dans lequel un locataire est en place depuis plus de 15 jours. Un délai de carence est une période probatoire pendant laquelle l’assuré n’est pas couvert si un sinistre survient. Ce délai de carence est généralement de 3 mois. Cela signifie que si un impayé survient pendant les 3 mois après la souscription de l’assurance, le contrat sera résilié et aucune prime versée.
Comment résilier une GLI ?
Ce type d’assurance est généralement signé pour une durée de 1 an, avec reconduction tacite. Il est alors possible de mettre un terme au contrat tout en respectant un délai de préavis avant la date d’échéance. Il faut pour cela envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.
En revanche, il existe des cas dans lesquels le contrat prend automatiquement fin :
- Départ du locataire ;
- Vente du logement.
En cas de départ de l’un des colocataires, deux solutions sont possibles :
- Si le colocataire est remplacé : il y a alors nécessité de faire à nouveau valider le dossier de colocation par l’assurance ;
- Si le colocataire n’est pas remplacé : le contrat est généralement résilié à la fin de la période de solidarité du colocataire, c’est-à-dire 6 mois après son départ.
Bon à savoir :
La loi Chatel du 5 janvier 2018 impose aux assureurs un devoir d’informations concernant le délai de préavis. En effet, l’assureur est désormais obligé d’informer l’assuré de la durée de préavis afin de lui permettre de résilier à l’échéance certains contrats. Cette information doit intervenir au moins 15 jours avant la date limite.
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