Dispositif DENORMANDIE
réduction d’impôts sur les travaux de rénovation
Bénéficiez d’une réduction d’impôt calculée sur le coût total de l’opération (achat + travaux + frais de notaire), pour un bien ancien à rénover et
destiné à la location. Ce dispositif vous permet d’investir sans apport & de louer à vos ascendants / descendants.
Loi Denormandie : Réduction d’impôts pour l’investissement immobilier ancien
Investissez dans l’immobilier ancien à rénover et bénéficiez d’une réduction d’impôts jusqu’à 63 000 € grâce à la Loi Denormandie. Ce dispositif fiscal vous permet de financer votre investissement sans apport et de louer votre bien à vos ascendants ou descendants.
Qu’est-ce que la Loi Denormandie ?
La Loi Denormandie, entrée en vigueur le 1er janvier 2019, est une extension de la réduction d’impôts Pinel. Elle est valable jusqu’au 31 décembre 2027 et permet aux investisseurs d’acquérir un logement ancien, de réaliser des travaux de rénovation et de le mettre en location dans certaines communes éligibles (Plan Action Cœur de Ville, villes de 6 000 à 100 000 habitants). L’objectif : encourager la rénovation de logements anciens dans des zones où la demande locative est forte.
Pour bénéficier du dispositif, vous devez acquérir un bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 et respecter certaines conditions :
• Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération (prix d’achat du bien + frais de notaire + travaux) dans la limite de 300 000 euros.
• Le bien immobilier doit être destiné à la location (bail de 6 ans, 9 ans ou 12 ans) et loué nu (non meublé).
• Le logement doit être loué au maximum 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son achat.
• ll faut obligatoirement effectuer l’une des trois opérations
suivantes :
– Créer une nouvelle surface habitable (garage, balcon…) ;
– Réaliser des travaux visant à améliorer d’au moins 30% la performance énergétique (20% pour les logements collectifs) ;
– Réaliser au moins 2 types de travaux parmi les 5 suivants: isolation des combles, isolation des murs, isolation des fenêtres, remplacement de chaudière, changement du mode de production d’eau chaude).
• Les travaux de rénovation doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE.
• Le loyer mensuel hors charge ne doit pas dépasser un certain montant (voir ci-contre).
Avant de débuter les travaux et après les travaux, vous devrez faire réaliser un Diagnostic de Performance Energétique du logement (DPE) et fournir les factures détaillées de ces travaux.
Avantages fiscaux de la Loi Denormandie
En investissant avec la Loi Denormandie, vous pouvez bénéficier de réductions fiscales importantes calculées sur le coût total de l’opération (achat + travaux + frais de notaire) :
Durée locative Réduction d’impôt accordée
6 ans = 12%
9 ans = 18%
12 ans = 21%
Avec la Loi Denormandie, le propriétaire peut déduire certaines charges : taxe foncière, frais d’entretien du logement, primes d’assurance, frais de gestion locative, intérêts d’emprunt.
Conditions pour bénéficier de la Loi Denormandie
Pour profiter du dispositif :
- Le bien doit être acquis entre 2019 et 2027 et nécessiter des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (limité à 300 000 €).
- Le logement doit être mis en location non meublé pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
- La location doit débuter dans l’année suivant l’achat ou la fin des travaux.
Travaux éligibles
Les travaux doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE et inclure au moins une des opérations suivantes :
- Création de nouvelle surface habitable (garage, balcon…).
- Amélioration d’au moins 30 % de la performance énergétique (20 % pour les logements collectifs).
- Réalisation d’au moins deux types de travaux parmi : isolation des combles, isolation des murs, isolation des fenêtres, remplacement de chaudière, changement du mode de production d’eau chaude.
Un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire avant et après les travaux.
Pourquoi investir avec la Loi Denormandie ?
Investir via la Loi Denormandie présente de nombreux avantages :
- Réductions fiscales importantes.
- Constitution d’un patrimoine immobilier solide.
- Possibilité de plus-value à la revente.
- Flexibilité : récupération du bien après 6 ans.
- Rente locative à long terme.
Avec des taux de crédits immobiliers bas, c’est le moment idéal pour investir, préparer votre retraite et protéger vos proches.
Les plafonds de ressources par zone
| Composition du foyer | A bis | A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
|
Personne seule |
43 953 € |
43 953 € |
35 825 € |
32 243 € |
|
Couple |
65 691 € |
65 691 € |
47 842 € |
43 056 € |
|
Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
86 112 € |
78 963 € |
57 531 € |
51 778 € |
|
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
102 812 € |
94 585 € |
69 455 € |
62 510 € |
|
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
122 326 € |
11 971 € |
81 705 € |
73 535 € |
|
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
137 649 € |
126 001 € |
92 080 € |
82 873 € |
|
Majoration par personne supplémentaire |
+ 15 335 € |
+ 14 039 € |
+ 10 273 € |
+ 9 243 € |
Le calcul du loyer *
- Loyer en €/m2 (hors charges pour les baux conclus en Métropole)
Mis à jour le 19/02/2025 – Source BOFIP
Le loyer ne doit pas dépasser un plafond fixé chaque année par décret, en
fonction de la zone (A, Abis, B1, ou B2 et C) où se trouve le bien.
| Zones | A bis | A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
|
Plafonds |
19,51 € |
14,49 € |
11,68 € |
10,15 € |
Conclusion : sécurisez votre patrimoine
La Loi Denormandie est une opportunité unique pour les investisseurs souhaitant combiner réduction d’impôts, rénovation énergétique et constitution de patrimoine immobilier. En ciblant les zones éligibles et en respectant les conditions, vous optimisez vos revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux durables.
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